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南京市房屋租赁热点问题解答 哪些房屋不能出租

来源:365地产家居网 2014-04-17 11:28

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租房是很多人当下正在选择的居住方式。在南京也存在着大量租房客,对于租房不少”新房客“也许还有不少疑问,哪些房屋不能出租?租房需要备案吗?这些问题你都知道吗?为此,365二手房为您特别解答租房热点问题。

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1、什么是房屋租赁?

答:房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益,由承租人按合同的约定向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。《南京市房屋租赁管理办法》第六条规定:有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:

(一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的; 

(二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定价金的; 

(三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定价金的; 

(四)将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

(五)以其他方式变相出租、转租房屋的。  

2、哪些人可以作为房屋出租人?

答:《南京市房屋租赁管理办法》第八条规定:房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。

3、哪些房屋不能出租?若违反应承担哪些法律责任? 

答:《南京市房屋租赁管理办法》第七条规定:有下列情形之一的房屋,不得出租: 

(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的; 

(二)权属有争议的; 

(三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;

(四)依法被查封的;

(五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;

(六)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的; 

(七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十七条规定:出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。

4、房屋租赁是否要签订书面合同? 

答:是。《中华人民共和国合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。房屋租赁是一种财产使用权转移的民事行为。房屋租赁的当事人均应当按《南京市房屋管理办法》第九条的规定签订书面的房屋租赁合同,明确双方当事人的权利和义务。为方便合同的订立,南京市房管局根据有关法律法规的规定,制定了《房屋租赁合同》示范文本,房屋租赁当事人可使用示范合同文本,也可以参照示范合同文本自行订立合同。

5、房屋租赁为什么要办理登记备案手续?

答:为了使房屋租赁市场健康有序的发展,充分维护房屋租赁当事人的合法权益,房屋租赁实行登记备案制度。《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条等法律法规中对此都有明确的规定。《南京市房屋租赁管理办法》第十条规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。由此可见,办理登记备案手续,也是法律、法规规定房屋租赁当事人履行的一种行政义务。

6、未办理登记备案手续有什么法律后果?

答:《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定:房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

7、房屋租赁登记备案手续费的收取标准是什么?

答:办理房屋租赁登记备案手续费的收取标准是:住宅租赁每件100元;非住宅租赁面积在1000平方米以下每件200元,面积在1000平方米以上每件300元。房屋租赁手续费由出租方承担。依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁免收租赁手续费。

8、办理登记备案手续需要递交哪些材料? 

答:《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定:房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内,持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续: 

(一)房屋所有权证或者其他合法来源证明; 

(二)房屋租赁合同; 

(三)当事人身份证明或者主体资格证明; 

(四)出租委托代管房屋,还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的,授权出租的证明必须依法公证; 

(五)转租房屋的,还需提交出租人同意转租的书面意见; 

(六)出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明; 

(七)出租农民宅基地范围内的房屋,还需提交宅基地使用证明。

9、按《办法》有关规定,房屋出租人、承租人各应承担哪些责任? 

答:在房屋租赁行为中,出租人和承租人各自应承担不同的责任。出租人应承担的责任有: 

《南京市房屋租赁管理办法》第十三条规定:出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。第十四条规定,出租人应当承担下列治安责任:

(一)对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;

(二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证; 

(三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;

(四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;

(五)对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。 

《南京市房屋租赁管理办法》第二十条规定:房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。

承租人应承担的责任有:

《南京市房屋租赁管理办法》第十五条规定:承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。另外,承租人应当依照有关法律法规的要求,积极协助税务部门督促出租人主动纳税,并拒绝接受除税务部门监制的《房屋租赁专用发票》以外的其他票据。

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