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南京市房屋租赁热点问题解答 哪些房屋不能出租

来源:365地产家居网 2014-04-17 11:28

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10、房屋租赁经纪机构代理出租房屋,需要与产权人或者其代理人签订出租代理合同吗?

答:要。《南京市房屋管理办法》第二十三条规定经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

 

11、为什么要对房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件的房屋,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的行为进行处罚?如何处罚? 

答:目前房屋租赁纠纷案件居高不下,究其原因就是因为其租赁行为不规范和一些不符合出租条件的房屋出租而引发的。尤其是近年来在我国一些城市,相继发生了多起房屋租赁经纪机构,在开展代理出租房屋业务中,收取了众多承租人的房屋租金和定金后携款而逃,给承租人造成了巨大的经济损失,也造成了非常恶劣的社会影响。为了减少和杜绝此类事情的发生,保护当事人的合法权益,《南京市房屋管理办法》第二十八条规定:房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。

12、《南京市房屋租赁管理办法》的具体实施时间? 

答:《南京市房屋租赁管理办法》自2004年11月1日起施行。

13、《办法》第二条规定,本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法,是否包含集体土地上建成的房屋租赁行为? 

答:是。我市100多万流动人口,大多数居住在城乡结合部集体土地上的出租房内。租赁房屋的地点分散、隐蔽,如果不加以管理,少数不法分子利用这类房屋作为假冒伪劣商品的“基地”;卖淫嫖娼的“黄窝”;超生游击队的“据点”;聚赌闹事的“黑屋”。会产生许多社会隐患。因此《南京市房屋租赁管理办法》同样将集体土地上的房屋租赁行为纳入管理范围。

集体土地上的房屋租赁在办理登记备案时须提交以下材料:

(一)宅基地使用证明或者用地批文、批准建房文件。 

(二)租赁双方当事人身份证明 

(三)房屋租赁合同

14、共有房屋的出租为什么要其他共有人出具同意证明? 

答:共有房屋是指房屋的所有权为两个以上的所有权人所共有。各共有人对其共有房产都有行使所有权的权利并承担义务,所有权的行使须经全体共有人同意,不能以某一个共有人的利益或意志为准。所以共有房屋在出租时出租人必须事先征得其他共有权人的书面同意方可出租,否则则构成侵权。《南京市房屋管理办法》第十一条第五款对此有明确的规定。

15、什么是房屋转租,转租的房屋如何办理登记备案手续? 

答:房屋转租是所有权人将房屋出租以后,承租人在房屋租赁期内将其承租的房屋部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,而不参与经营、不承担经营风险获得固定收益的行为。 

对于房屋转租行为《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定:转租房屋的,当事人应当订立房屋转租合同,并出具出租人同意转租的书面意见,于30日内持有关文件向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。需要提交的文件是:(1)租赁合同登记备案证明;(2)转租合同;(3)出租人同意转租的书面意见;(4)转租当事人的身分证明。

16、办理房屋租赁登记备案需要多长时间? 

 答:《办法》第十二条规定:房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的,予以登记备案,并出具《房屋租赁登记证明》;不符合登记备案条件的,不予登记备案,并应当书面说明理由。

17、房地产经纪机构在从事房屋租赁代理时应注意哪些方面? 

答:房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托,代理出租房屋并在出租人受权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。《办法》中明确规定经纪机构在代理行为中应做到以下三点:1、应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同中应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。2、经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。3、经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。4、经纪机构不得代理不符合出租条件的房屋。返回二手房首页

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